Quelles sont les fautes graves d’un syndic de copropriété ?

Absence de convocation d’assemblée générale, fonds détournés, travaux votés et jamais lancés… Lorsqu’un syndic manque à ses obligations, les conséquences peuvent être désastreuses pour les copropriétaires. Il est crucial de savoir distinguer une simple négligence d’une faute grave, car seule cette dernière peut justifier une révocation immédiate et sans indemnités. Ce guide détaille les manquements inacceptables et vous fournit la procédure exacte pour agir.

Comprendre la notion de faute grave du syndic : définition et cadre légal

Avant d’engager toute procédure, il est fondamental de bien cerner ce que la loi considère comme une « faute grave ». Tous les mécontentements envers un syndic ne se valent pas et ne permettent pas d’engager sa responsabilité de la même manière. La distinction est essentielle car elle conditionne la possibilité de mettre fin à son mandat de façon anticipée.

Distinction cruciale : faute simple vs. faute grave du syndic

Une faute simple correspond à une négligence ou une erreur ponctuelle n’ayant pas de conséquences majeures pour la copropriété. Il peut s’agir d’un retard dans le paiement d’une facture sans pénalités ou d’une réponse tardive à un e-mail. Ces erreurs peuvent justifier un non-renouvellement de son mandat à son échéance, mais pas une révocation en cours de mandat.

La faute grave, en revanche, est un manquement d’une importance telle qu’elle rend impossible la poursuite de la collaboration. Elle cause un préjudice avéré ou potentiel à la copropriété. C’est ce type de faute qui ouvre le droit à une révocation dite « ad nutum » (sans préavis ni indemnité) lors d’une assemblée générale.

Le fondement juridique : que dit la loi du 10 juillet 1965 ?

La responsabilité du syndic est principalement encadrée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application. L’article 18 de cette loi liste l’ensemble des missions qui incombent au syndic. Tout manquement à l’une de ces missions peut constituer une faute. La jurisprudence vient ensuite préciser au cas par cas si la gravité du manquement justifie une révocation.

Typologie des fautes graves pouvant justifier la révocation d’un syndic

Les fautes graves peuvent être regroupées en plusieurs grandes catégories. Voici les exemples les plus fréquemment reconnus par les tribunaux.

1. Les manquements dans la gestion financière et comptable

C’est l’un des motifs les plus sérieux. Un syndic qui ne gère pas rigoureusement les finances met en danger l’équilibre de la copropriété. L’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, malgré son caractère obligatoire, est une faute grave car elle crée une confusion des patrimoines. De même, ne pas recouvrer les charges auprès des copropriétaires défaillants peut paralyser le budget et empêcher le paiement des fournisseurs essentiels.

2. Le défaut d’entretien et la mise en péril de l’immeuble

Le syndic a l’obligation de veiller à la conservation de l’immeuble. Ne pas faire réaliser des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde du bâtiment (par exemple, étanchéité de la toiture, réparation d’un mur porteur fissuré) est une faute grave. Il en va de même pour l’absence de souscription à une assurance multirisque immeuble. Un défaut d’entretien flagrant des parties communes, s’il entraîne des dégradations ou des problèmes d’hygiène sérieux, peut aussi être considéré comme un manquement grave.

3. Les manquements aux obligations administratives et d’information

Le syndic est le pivot administratif de la copropriété. L’oubli de convoquer l’assemblée générale annuelle obligatoire est une faute particulièrement grave, car elle empêche le fonctionnement démocratique de la copropriété (vote du budget, des travaux, etc.). Le refus de transmettre les pièces et documents comptables au conseil syndical, qui exerce une mission de contrôle, est également un motif de révocation.

4. La non-application des décisions votées en assemblée générale

Le syndic n’est pas un décideur, mais un exécutant des volontés du syndicat des copropriétaires. S’il refuse délibérément ou omet de manière répétée de mettre en œuvre les résolutions votées en AG (lancer un appel d’offres pour des travaux, faire appliquer le règlement, etc.), il commet une faute grave. Cela équivaut à une paralysie de la volonté collective des copropriétaires.

Comment prouver efficacement la faute grave de votre syndic ?

Accuser sans preuve est voué à l’échec. La révocation doit être motivée par des faits précis, objectifs et documentés. Sans cela, le syndic pourrait se retourner contre la copropriété et réclamer des dommages et intérêts.

La collecte des preuves : une étape indispensable

Constituez un dossier solide. Rassemblez tous les écrits :

• Copies des lettres de relance et mises en demeure envoyées au syndic.
• E-mails démontrant ses manquements ou son absence de réponse.
• Procès-verbaux d’AG mentionnant des décisions non exécutées.
• Photos ou constats d’huissier prouvant le défaut d’entretien.
• Rapports du conseil syndical pointant des anomalies comptables.
• Témoignages écrits d’autres copropriétaires.

Le rôle central du conseil syndical dans la procédure

Le conseil syndical est votre meilleur allié. Sa mission légale est d’assister et de contrôler le syndic. Il a un accès privilégié à tous les documents de la copropriété (factures, contrats, relevés bancaires). C’est lui qui est le mieux placé pour auditer les comptes, constater les manquements et rédiger un rapport détaillé qui servira de base à la demande de révocation.

Procédure de révocation du syndic pour faute grave : le guide étape par étape

Une fois les fautes identifiées et les preuves rassemblées, la procédure de révocation doit respecter un formalisme strict.

Étape 1 : La mise en demeure formelle par lettre recommandée avec AR

Avant d’envisager la révocation, le conseil syndical (ou un copropriétaire) doit adresser au syndic une lettre de mise en demeure. Ce courrier doit lister précisément les griefs et lui laisser un délai raisonnable (ex: 15 jours) pour s’exécuter ou se justifier. Cette étape est cruciale : elle démontre que vous avez tenté de résoudre le problème à l’amiable et constitue une preuve supplémentaire.

Étape 2 : L’inscription de la révocation à l’ordre du jour de l’AG

Si la mise en demeure reste sans effet, le conseil syndical (ou un groupe de copropriétaires représentant au moins 25% des voix) peut exiger du syndic qu’il convoque une assemblée générale extraordinaire. À l’ordre du jour doivent figurer :

1. La révocation du syndic actuel pour faute(s) grave(s).
2. La désignation d’un nouveau syndic (il est impératif d’avoir déjà démarché et obtenu plusieurs contrats de syndics potentiels).

Étape 3 : Le vote de la révocation et la désignation d’un nouveau syndic

La révocation doit être votée à la majorité absolue de l’article 25. C’est-à-dire la majorité des voix de TOUS les copropriétaires (présents, représentés et absents). Il est donc vital de mobiliser un maximum de copropriétaires pour cette AG. Si cette majorité n’est pas atteinte mais que la résolution a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés).

Quelles sont les conséquences d’une révocation pour faute grave pour le syndic ?

Si la révocation est votée, le mandat du syndic prend fin immédiatement. Surtout, comme elle est justifiée par une faute grave, la copropriété n’a aucune indemnité à lui verser. Le syndicat des copropriétaires peut même, si un préjudice financier a été subi (pénalités de retard, perte de subventions…), engager une action en justice pour demander des dommages et intérêts.