Qui est responsable du nettoyage des parties communes d’un immeuble ?

Un hall d’entrée sale, des escaliers poussiéreux ou des poubelles qui débordent sont des sources de tensions fréquentes en copropriété. Mais qui doit s’en occuper ? La responsabilité du nettoyage des parties communes est une charge collective incombant au syndicat des copropriétaires, dont l’exécution est déléguée au syndic. Ce dernier doit faire appliquer le règlement de copropriété et organiser l’entretien, dont le coût est réparti entre les copropriétaires et peut être répercuté sur les locataires.

Le syndicat des copropriétaires : principal responsable légal de l’entretien

En France, la loi du 10 juillet 1965 est claire : l’ensemble des copropriétaires, regroupés au sein du « syndicat des copropriétaires », est collectivement responsable de la conservation et de l’entretien de l’immeuble. Cela inclut sans équivoque la propreté des zones partagées : hall, couloirs, escaliers, ascenseurs, locaux à poubelles, etc. Cette responsabilité est non négociable ; elle vise à préserver la valeur du bien et à garantir des conditions de vie décentes pour tous les occupants.

Le règlement de copropriété : la « loi » interne de l’immeuble

Ce document fondamental, propre à chaque immeuble, détaille les règles de vie et d’administration. Il liste précisément ce qui constitue une « partie commune » et peut spécifier les modalités générales d’entretien. Par exemple, il peut imposer une fréquence minimale de nettoyage ou définir des règles spécifiques pour l’usage du local à vélos ou de la cour intérieure. Chaque copropriétaire et locataire est tenu de le respecter.

L’assemblée générale : le lieu de toutes les décisions

C’est lors de l’assemblée générale (AG) annuelle que les décisions stratégiques sont prises. Les copropriétaires votent le budget alloué à l’entretien, choisissent le prestataire de nettoyage (ou décident d’embaucher un employé), et valident le contrat de service. Si un copropriétaire estime que le nettoyage est insuffisant, c’est en AG qu’il peut demander une augmentation de la fréquence des passages ou un changement de prestataire.

Le syndic de copropriété : l’organisateur du nettoyage au quotidien

Si le syndicat des copropriétaires décide, le syndic, lui, exécute. En tant que mandataire, il est le bras armé chargé de la gestion courante de l’immeuble. Sa mission est d’assurer la bonne exécution des décisions prises en AG et de veiller au respect du règlement de copropriété.

Un mandat pour assurer la propreté et l’hygiène

Le contrat de syndic inclut systématiquement la gestion de l’entretien courant. Il a donc l’obligation d’agir pour que les parties communes restent propres et hygiéniques. Ne pas le faire constitue une faute de gestion qui peut engager sa responsabilité.

Les missions concrètes du syndic pour l’entretien des communs

• Mise en concurrence : Il demande plusieurs devis à des entreprises de nettoyage.
• Présentation en AG : Il soumet les devis au vote des copropriétaires.
• Contractualisation : Il signe le contrat avec l’entreprise choisie.
• Suivi et contrôle : Il s’assure que les prestations prévues au cahier des charges sont bien réalisées.
• Paiement : Il règle les factures du prestataire en utilisant les fonds de la copropriété.

Qui paie réellement pour le nettoyage des parties communes ?

La question financière est souvent au cœur des débats. La répartition est clairement définie par la loi pour distinguer la contribution du propriétaire de celle du locataire.

Copropriétaires : le paiement via les charges de copropriété

Chaque copropriétaire paie une quote-part des frais de nettoyage, calculée en fonction de ses tantièmes de copropriété (la part qu’il détient dans l’immeuble). Cette somme est incluse dans les provisions sur charges qu’il verse trimestriellement au syndic.

Locataires : le remboursement des frais via les « charges récupérables »

Le propriétaire bailleur peut répercuter les frais de nettoyage sur son locataire. Ces frais font partie de ce qu’on appelle les « charges récupérables », dont la liste est fixée par le décret n°87-713. Cela couvre les dépenses de personnel d’entretien, les produits, et l’électricité utilisée pour les aspirateurs. Le locataire paie ces charges sous forme de provisions mensuelles, avec une régularisation annuelle.

Tableau récapitulatif : Qui fait quoi dans le nettoyage de l’immeuble ?

Pour y voir plus clair, voici un résumé des rôles de chacun.

Quelles solutions pour organiser le nettoyage des parties communes ?

Trois options principales s’offrent à la copropriété pour assurer l’entretien.

Solution 1 : Engager une entreprise de nettoyage spécialisée

C’est la solution la plus courante et la plus flexible. Un contrat de service détaille les tâches, la fréquence et le coût. Avantages : Pas de gestion de personnel (congés, maladies), matériel professionnel fourni, expertise et assurance (RC Pro). C’est une charge claire et maîtrisée pour la copropriété. Pour garantir un service irréprochable, le recours à une entreprise experte en propreté de copropriété est souvent la meilleure garantie de tranquillité.

Solution 2 : Embaucher un gardien ou un employé d’immeuble

La copropriété devient l’employeur direct. Le salarié peut avoir d’autres missions en plus du nettoyage (sortie des poubelles, petite maintenance…). Inconvénients : Gestion administrative plus lourde (contrat de travail, fiches de paie, congés payés, remplacements en cas d’absence), charges sociales élevées.

Solution 3 : Le nettoyage par les résidents, une option risquée

Dans de très petites copropriétés, un planning de nettoyage peut être établi entre les résidents. Inconvénients : Souvent source de conflits, qualité inégale, difficile à maintenir sur le long terme. En cas d’accident (chute dans l’escalier), la responsabilité de la copropriété peut être engagée. Cette solution est fortement déconseillée.

Que faire si le nettoyage des parties communes est négligé ?

Si vous constatez un manque d’hygiène persistant, ne laissez pas la situation se dégrader. Il existe une procédure à suivre.

Comment est définie la fréquence idéale pour le nettoyage d’un immeuble ?

Il n’y a pas de règle unique. La fréquence de nettoyage est votée en AG et dépend de plusieurs facteurs :

• La taille de l’immeuble : Plus il y a de lots et d’étages, plus les passages doivent être fréquents.
• Le niveau de fréquentation : Un immeuble avec des professions libérales recevant du public nécessitera plus d’entretien.
• Les équipements : La présence d’un ascenseur ou de grandes baies vitrées dans le hall demande un nettoyage spécifique.
• Le standing de la résidence : Les attentes ne sont pas les mêmes dans un immeuble de grand standing que dans un immeuble standard.

Typiquement, un cahier des charges prévoit un nettoyage complet (sols, rampes, vitres) une fois par semaine, complété par des tâches quotidiennes comme la gestion des poubelles.